2026年以来，房地产市场在政策托底与需求修复下，呈现“整体筑底、核心回暖”的结构性行情。土地市场更是冷暖分明：在“控增量、去库存、优供给”的政策引导下，全国土拍总量仍在收缩优化调整，但广州、上海、杭州、深圳等核心城市优质地块争夺激烈，溢价率屡创新高。南方产业智库综合克而瑞、中指院以及各地方政府公开发布的信息分析，以越秀、保利、华润、中海、招商蛇口、绿城、龙湖、金茂、建发为代表的龙头房企，在重点城市精准出手，其拿地金额、布局城市与出手节奏，既折射出行业生存逻辑，也暗藏楼市回暖的真实信号与未来走向。
房企拿地越来越聚焦未来价值变现带有比较大确定性的地块。图为广州白鹅潭保利珠江天悦项目。
谁在拿地？钱花在哪？
2026年1—4月，龙头房企拿地高度集中：只盯核心城市、只抢优质地块，央国企绝对主导。
粤港澳大湾区热度最高，越秀地产以282亿元权益拿地金额领跑全国。其中2月以 236.04亿元拿下广州天河马场一期地块，创下广州年度总价地王；3月再斥14.15亿元、4.81亿元、6.49亿元包揽白云沙太路、嘉禾望岗三宗宅地，在广州拿地合计近267亿元。深圳宅地稀缺，天健以13.78亿元竞得龙华民治宅地，深圳地铁拿下罗湖笋岗宅地。东莞方面，华润置地以13.1亿元布局滨海湾，龙湖联合金地以32.13亿元斩获茶山TOD综合体。佛山则以本土国资托底为主，全国龙头鲜有布局。
长三角同样是主战场。保利发展以180亿元拿地金额位居前列，3月以59.22亿元拿下上海长宁中山公园宅地，2月以32.2亿元竞得杭州城东新城地块。华润置地拿地约137.5亿元，4月以39.51亿元拿下杭州滨江区宅地，并在成都、东莞持续加仓。招商蛇口拿地约 95亿元，4月在上海徐汇、普陀连下两城，单日投入超63亿元。绿城中国拿地约68亿元，重点布局上海大虹桥、杭州滨江等地，主打高端改善。中国金茂拿地约78亿元，在长沙、成都、杭州拿下多宗核心地块。建发房产拿地约62亿元，重仓厦门、上海、杭州。
中海发展相对谨慎，拿地约27亿元，主要布局西安高新、海口城西等板块。龙湖作为民营龙头代表，拿地约55亿元，专注TOD项目，在东莞、重庆、成都精准落子，严控风险。
整体来看，TOP10房企拿地几乎全部集中在一线及强二线城市，民企仅龙湖、金地少量参与，土地市场呈现明显的“央国企主导、核心区为王”格局。
拿地逻辑：只做确定性
这一轮房企出手，和过去“高杠杆、广撒网”完全不同，逻辑已经彻底转变。
一是只选核心，放弃三四线。越秀重仓广州、保利猛攻上海、招商聚焦一线，都是认准核心城市人口、产业、需求支撑强，避开低能级城市库存高、去化慢的风险。
二是算清利润，不盲目追高。即便抢地，也严格控制地价成本，高溢价只出现在真正稀缺地段，大部分地块以底价或低溢价成交，安全第一。
三是趁回暖窗口补优质土储。今年核心城市“小阳春”显现，二手房成交回升，龙头抓住时机补充土储，为后续销售蓄力，同时稳定市场信心。
真相：结构性回暖并非普涨
从龙头拿地数据，可以清晰看清当前楼市的真实态势。
第一，核心城市回暖是真的。房企敢在广州、上海、杭州砸下数十亿乃至上百亿拿地，说明一线及强二线核心区需求坚挺、房价有支撑，结构性回暖已经确立。
第二，城市分化只会越来越大。核心区抢地激烈，非核心城市普遍冷清，“冰火两重天” 将成为长期常态，不再有普涨行情。
第三，全面大涨基本不可能。房企整体拿地仍偏谨慎，没有大规模扩张，显示行业预期理性克制。楼市只会温和修复，不会快速反弹。
第四，行业格局彻底定型。央国企占据土地市场主流，民企整体收缩，资源向头部集中，未来房地产将是少数稳健龙头的时代。
在文章最后，我们来聊聊几点实在判断。客观来说，2026 年楼市已经走出单边下行，进入结构性修复阶段，但复苏是缓慢的、分化的、理性的。
对房企而言，聚焦核心、严控风险、深耕产品，才能行稳致远。对市场而言，不必神化回暖，也不必过度看空，城市与板块的分化，将是未来几年最核心的特征。
总而言之，本轮楼市回暖，稳是主基调，核心是硬道理。龙头房企的每一笔拿地，都在宣告一个新时代到来：房地产不再是野蛮生长，而是精准布局、价值为王。
南方+记者 冯善书
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